不動産業について

テナントを借りる時には既存設備の修理交換は誰負担か気を付けよう

テナントを借りる時には既存設備の修理交換は誰負担か気を付けよう!

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先日、テナントさんから設備の故障で相談があってそんなことを思ったので綴って行きます。

 

テナントとして店舗や事務所を借りる時には、借りた後に、もともと付いていた設備の修理交換のような修繕は貸主借主の誰が負担するかまできちんと考えて、話し合って契約を結んだ方が後々トラブルが少なくなってよろしいかと思います。

 

設備とは、例えば、テナント内に最初から設置されているエアコンやトイレ、給湯器、自動ドアなどです。

 

なぜ設備の修理交換まで気を付けたほうがいいかと言いますと、もし、設備が故障したり使用不能になったときに誰が修理や交換の費用を負担するかということで揉めることがあるからです。

 

というのも、契約書や契約前の重要事項説明書の中に、建物の設備としてエアコンやトイレや給湯器などが明記されていて、しかも、修理やメンテナンス、交換を借主負担と記載されていなければ、故障した際には貸主が修理しますし、交換もします。

 

でも、エアコンやトイレ、給湯器などの設備が前のテナントの置いていった、いわゆる残置物の場合、故障などで修理や交換が必要な場合には基本的に借主の負担になるのです。

 

また、契約上、設備が貸主のものであってもメンテナンスや修理は借主負担と明記されていれば借主負担となるケースもあります。

 

賃貸借契約を結ぶ前には、宅地建物取引士という資格者による重要事項説明をする義務が不動産業者にはあります。その際に、設備が故障した場合には誰が直すのか、交換するのか、通常使用でのメンテナンスは誰がするのかをきちんと確認し、明記したほうが良いです。

 

さらに、重要事項説明書や契約書に「残置物の故障の際の修理交換は借主負担とする」とか「エアコン、給湯器などの残置物の故障の際の修理交換は借主負担とする」というように、具体的な設備の名称の明記がない場合や、「など」という表記をしてどこまでが残置物なのかわからないケースの場合には、いざ修理交換となった場合には貸主と借主どちらが負担するのかもめるケースがあります。

 

どちらが負担するのか揉めていては先に進みませんから、そんな時は、折衷案として半金ずつ負担するという方法もあります。

 

もっとも、テナント内が鉄骨やコンクリートがむき出しのスケルトンの場合には、借主が最初から設備を設置しますから問題にはなりません。

 

まとめ

 

テナントを契約するときには、エアコンやトイレ、給湯器、自動ドアなど設置されている場合、すべての設備について貸主が設置した設備なのか?はたまた残置物なのか?修理交換、メンテナンスの実施の費用負担は貸主借主どちらなのか?を必ず伺って、重要事項説明書や契約書に記載しておいた方が良いと思います。

 

そんな独り言でした。

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