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不動産取引業は土地建物売買業と売買仲介業と賃貸仲介業

不動産業に従事して6年目のまだまだ修行の身ですが、今までの従事した仕事である経理や物販系の仕事と違いとても面白い仕事ですので、今後不動産業に従事したいという方に参考になればと思い、今後綴っていこうと思います。

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まず最初に、不動産業は不動産取引業と不動産賃貸業・管理業に分けられます。

不動産取引業は不動産の法律である「宅地建物取引業法」上の規制を受けるため、都道府県知事や国土交通大臣の免許が必要になります。

さらに、不動産取引業の主なものとして、①土地の売買業や建物の売買業 ②他者所有の土地建物の売買の仲介業や代理業 ③他者所有のアパートやマンションの賃貸の仲介業があります。
 
①土地建物の売買業は、自社で所有している土地を反復継続してお客さんに販売することをいいます。大きな土地を家が建つ広さに区画割して販売する、いわゆる土地分譲です。建物の売買業は、建売で知られていますが、家を建築して販売することをいいます。新聞の折り込みチラシでよく見かける「新築分譲住宅」がそうです。
 
②他者所有の土地建物売買の仲介業とは、他者(売主)が所有している土地や建物を、売主から売りたいと依頼を受けたときに、売るにあたっての条件を取り決めた媒介の契約を締結して、チラシなど広告を出してお客さん(買主)を見つけてつなげることをいいます。

売主と買主の間に入って仲介をして、その仲介での手数料を頂くことが不動産屋さんの代表的なこの仕事です。

③他者所有のアパートやマンションの賃貸の仲介業とは、アパートやマンションを持っている大家さん(貸主)から、住んでくれる人(借主)を見つけてくれるよう媒介の依頼を受けて、広告媒体で募集をして、貸主さんと借主さんをつなげることをいいます。

貸主と借主の間に入って賃貸の仲介をすることでその仲介手数料を頂く仕事です。

なお、不動産賃貸業や管理業は例えば自分でアパートやマンション貸し出し賃料を頂く仕事です。いわゆる大家さんです。この大家業の場合は宅地建物業法上の免許の取得は必要ないです。

通常、大家さんは不動産屋さんに借主を探すところから契約、入居、退去までを依頼しています。

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大まかに、不動産屋さんの仕事を書いてみましたが、大体の場合、賃貸仲介業専門や売買仲介業専門、建売分譲専門など専門分野を作り営業しているところが多いです。

例えば、駅前にある不動産屋さんはアパートマンションや店舗・事務所の賃貸を専門にしているお店が多いです。駅前にはお店や事務所が密集し、店舗や事務所用のテナントビルが多いです。また、都市部の駅周辺は生活の利便性が良く、アパートマンションも多く、電車での移動も便利です。賃貸物件を探すお客さんも電車で来店する場合も多く、駅を中心にして探すケースも多いです。ですから駅前という立地は、賃貸仲介業にはとても良い立地と言えます。

対して、駅から離れた場所には、土地建物売買の仲介業専門の不動産屋さんが増えてきます。

土地建物仲介業の中でも、新築住宅や中古住宅、新築マンション、中古マンション、住宅用地の売買仲介業のような、住宅に関する土地建物を専門とした不動産屋さんや、お店やビルを建てるための土地売買の仲介やテナントビルやアパートや賃貸マンションの売買の仲介などいわゆる事業用不動産の仲介を専門とした不動産屋さんがあります。

ちなみに、今、従事している不動産屋は駅から10分くらい歩いた商店街のはずれですが、大家業のほか、賃貸仲介業、土地建物売買仲介業まで総合的に行っています。というのも、テナントビルを所有していて家賃収入を得る傍ら、依頼主から店舗用地を探す依頼を受けており、また古くからのお付き合いのあるビル所有者さんから借主を探すよう依頼もされているため、総合的に不動産業を営むようになったわけです。
 
不動産業界を選んだ時、どんな分野が自分に合うのか考えたことがありますが、例えば、社交的であったり、細かな作業が得意、クレームやトラブル処理に耐えられたり得意な場合は賃貸仲介業が合うかもしれませんし、売買自体が好きだったり仲介役として話をまとめることが得意であったり、人なつっこい人は売買仲介業が合うのでないかと思っています。
 
というのも、例えば、賃貸物件には入居者からのクレームや修理の依頼等は付きものです。蛇口から水が漏れるとか、雨水が天井から漏れてきたとか、隣の部屋の住人がうるさいとか、廊下にごみが置いてあるとかクレームが入るときがあります。こんな時には迅速に対応し解決することが求められるわけです。
 
また、賃貸は契約更新が必ずあります。きちんと更新時期を管理をするという細かな作業も求められます。
 
売買の仲介では、売主と買主が条件を主張し合います。例えば買主は値引きをしてほしいと言いますが、売主は値引きたくないと言うことがよくあります。仲介に入る以上折り合いのつくところで納得してもらい話をまとめるか、条件が合わなければ、あきらめることもありうるわけです。売主と買主の双方の条件を仲介役としてまとめる作業が必要となるわけです。
 
なお、不動産業に従事する以上、人の財産を預かるわけですから、責任感も求められます。売主から見れば、自身の大切な家や土地を不動産屋に託して良い買主を見つけてもらい販売することで資産を現金に換えるわけです。
 
賃貸仲介業にしても、人の大切なアパートやマンションという資産に、入居者が住んでもらうわけですから、きちんと家賃を支払ってくれるか、トラブルは起こさない入居者であるか見極める必要があります。
 
以上、簡単に不動産業についての種類などを綴りましたが、高額な人の財産を扱うという特殊性からたくさんの法律をはじめとした規制があります。最初は覚えたり慣れるまで大変ですが、とてもやりがいのある仕事だと思っています。

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